规范物业服务行为构建良好物业服务秩序的分析和建议

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规范物业服务行为构建良好物业服务秩序的分析和建议

伴随着城市化进程的推进和房地产市场的发展，城市居民对房屋自我管理的形式被物业集中管理所取代，安全、有序的居住环境需要业主及其他物业使用人与物业服务人之间互相尊重和共同维护。实践中物业服务纠纷呈多发态势，物业服务行为亟待规范。

一、物业服务纠纷的主要特点

1.化解难度加大，潜在纠纷较多。该类纠纷尽管案情简单但矛盾尖锐，对簿公堂仅是表象，业主与物业公司之间积怨已深。从法院裁判结果看，物业公司多同意将物业费“打折”，或者考虑到物业服务存在瑕疵，酌定减少部分费用。

2.容易结成联盟，引发群体性纠纷。物业服务往往存在瑕疵，业主满意率低，致使众多业主基于相同的利益诉求，以物业公司服务质量差甚至侵害业主权利作为拒交物业费的抗辩理由。

3.案件标的较小，诉讼成本较高。该类案件标的一般为半年或一年的物业费。标的不大，但法院耗费的人力物力成本，可能远远超过案件标的本身，这对于紧张的司法资源来说，是一种不小的浪费。

二、引发物业纠纷的原因

1.房地产业迅猛发展，物业服务转型缓慢。由于缺乏严格的市场准入机制、有效的市场监管机制、自由的市场竞争机制和规范的市场退出机制，许多物业公司的经营理念尚未从管理型向服务型转变，错误地认为其是负责“管理”的，按时收取物业费、维修费等，但对于小区路灯不亮、下水管道堵塞、供水供电不正常、安全保障等事关业主切身利益的问题，往往以各种理由放弃“管理权”。

2.物业服务行业混乱，市场行为亟待规范。第一，公司资质总体较低，反映物业…………

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