物业管理的瓶颈—业主委员会

内容预览：

《国家物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”

本条是物业管理的定义：首先物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动；其次是物业管理活动的基础是物业管理服务合同；再次是物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

一、物业管理的内容和物业管理的基础，决定了业主大会、业主委员会的职能作用

物业管理服务的内容特点是无法排他和不可分割性。如保安、保洁、绿化，房屋公共设施设备的维修养护都具有公共物品的性质，一旦提供，全体业主都可以享用。同样，挤占公用面积、私搭乱建、违章装修、恶意欠费等行为都将损害所有业主的利益。物业管理企业所提供的除特约服务以外全部是为全体业主的公共服务，业主大会、业主委员会作为全体业主集体利益的代表，要监督物业管理企业所提供的公共服务。同时，也通过《业主公约》等自律机制，制约作为个体的业主侵害集体利益的行为。简言之，业主大会、业主委员会的职责是监督物业管理企业，制约个体业主，维护全体业主在物业管理方面的公共利益。

物业管理活动的基础是物业管理服务合同。作为物业管理活动的法律主体的是业主（前期是开发商）和物业管理企业。业主大会、业主委员会只能代表物业管理区域内全体业主，维护业主在物业管理方面的合法权益。除此之外，业主大会、业主委员会没有其他权利，…………

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