优化住宅专项维修资金管理的现状、问题与对策研究

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优化住宅专项维修资金管理的现状、问题与对策研究

住宅专项维修资金作为房屋“养老金”，主要用于保障住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。随着经济社会快速发展，尤其是《民法典》颁布实施后，各地市早期编制的《住宅专项维修资金管理办法》部分条款已经“过时”，给资金筹、管、用造成诸多不便，本文拟从社会治理角度出发，对优化资金管理的路径进行探索，以期为管理实践提供参考。

一、专项资金管理现状

我国不同区域的房地产市场发展不均衡，住宅专项维修资金的管理水平参差不齐，尤其近年来房地产市场发展迅速，对住宅专项维修基金的管理带来了诸多考验。

（一）表现在资金交存方面。我国目前主要依托业主办理网签或不动产权登记环节收取首期住宅专项维修资金，对于业主没有办理不动产登记的情形难以采取有效措施。在《住宅专项维修资金管理办法》施行前已交付的住宅小区，如业主没有办理不动产登记的需求，维修资金收取就较为困难。此外，维修资金交存标准调整也较为缓慢，跟不上经济增长、通货膨胀和建筑行业成本上涨的步伐，到住宅大量集中出保时，资金使用压力较大。

（二）表现在公共收益管理方面。按照现行管理办法，住宅小区物业服务用房出租收入、电梯广告收入等公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金。由于现阶段业主委员会法定职责履行不到位的情况客观存在，导致某些小区出现公共收益未按时转交维修资金的情形，公共收益可能出现未按规定使用甚至被挪用的情况。

（三）表现在资金使用方面。住宅专项维修资金…………

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