当前土地出让制度存在的问题及对策研究

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当前土地出让制度存在的问题及对策研究

高房价责任由谁来承担一直是学术界和理论界争论的焦点。全国工商联房地产商会认为房地产开发的总支出一半流向政府是房价高的主要原因，而其中土地成本所占比例最高。我国的土地价格出现不合理上涨与近年来实行的土地出让制度密切相关。

一、地价是构成房价的主要部分

2008年7～10月间，我国房地产开发企业项目开发总成本(包括直接成本和运营成本)中，土地成本所占比例最高，达41.2％，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2％。

在每个城市，土地成本都是开发企业总成本的重要组成部分。尤其是在发达城市，土地成本占总成本的比例已超过50％，构成了房价的最主要部分。毫无疑问，土地价格是各地区影响房价的主要因素之一。

考察国内每年的房价与地价的变化趋势，也能从另外一个角度得到相同的结论，房地产价格的走向与土地成本有最直接的关系。近几年来，土地交易价格指数与房屋销售价格指数变动一致，各阶段土地上涨幅度明显高于房价变化。

从以上的分析，可以肯定，地价与房价间存在正相关性。地价和房价作为房地产市场的两个指标，在一定范围内、一定条件下相互作用、相互影响。因而地价上涨勿庸置疑有房地产需求升温的原因，但土地出让制度作为土地价格的直接影响因素，很大程度上也会决定土地价格的走势。

二、地价上涨的原因

(一)房地产需求升温推动地价上涨

供给和需求决定价格，土地需求的无限性和供给的有限性矛盾永远存在。而在我国这对矛盾显得尤为突出。面对我国耕地大量减少、人口继续增长的严峻形势，为保证国家的粮食…………

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