园区上市公司年报分析

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园区上市公司年报分析本期以张江高科、市北高新、浦东金桥、陆家嘴、南京高科、华夏幸福、电子城七家园区上市公司为研究对象，基于2013年报从经营模式、财务数据、形势研判等方面进行深入分析。一、2013年经营分析对于园区开发运营公司，我们认为有三大核心矛盾影响其生存与发展：公共平台属性带来的收益来源问题，资金密集属性衍生的开发过程资金平衡问题，区域聚焦属性决定的长期可持续发展问题。基于此，我们从2013年报中探寻相关上市公司应对上述三大问题的做法，以供紫竹高新区参考。1、园区上市公司收益来源问题分析（1）房地产销售依然是最大的收入，关系园区上市公司整体业绩表现。首先看同处上海的四家园区上市公司，经过多年发展，张江高科、陆家嘴、浦东金桥及市北高新均持有大量经营性物业，且租赁价格基本步入成熟阶段，房地产租赁业务已经能够贡献持续稳定的现金流，如下图所示：图表1：2013年上海四家园区上市公司房地产租赁情况

即便如此，出于上市公司业绩增长、不动产平台建设资金需求、土地拓展配套住宅要求等方面的考虑，园区公司依然将房地产销售作为重要的业务板块。本期所研究的七家公司中，除浦东金桥（房地产销售收入占比位列第二）外，其余公司房地产销售收入占比均为第一名。因此，房地产销售情况成为关系公司整体业绩的最关键因素，2013年有五家公司（华夏幸福、市北高新、陆家嘴、南京高科、浦东金桥）在房地产销售良好表现的驱动下，营业收入同比出现较大增长。与之形成鲜明对比，张江高科与电子城由于房地产销售板块表现不佳，导致整体业绩表现不佳，尤其是张江高科营业收入更是出现15.29%的…………

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