宗地分割抵押方式的探索

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宗地分割抵押方式的探索

我国土地使用权抵押是指在土地使用权人作为债务人（抵押人），在法律许可的范围内不转移土地的占有，而将其土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。由于土地具有不可移动、价值高、保值增值性好等特点．土地使用权已逐渐成为设定抵押权的重要客体。成为单位和个人筹集和盘活资金的重要手段。在这里我想通过本文重点分析一下土地使用权分割抵押中涉及的一些问题，探讨一下解决问题的方法和手段。

土地使用权分割抵押是指将抵押人将依法取得的土地使用权分割成若干地块分别分批抵押给若干或同一抵押权人，而将其分割的土地使用权作为债权的担保。和整块土地使用权抵押不同的是分割抵押中涉及的问题主要有以下几点：1、土地使用权面积的分割；2、土地使用权价值量的分割；3、土地使用权分割位置的确定。

对于第一点我们可以通过实地测量或直接应用计算机将宗地进行分割，从而计算出各分割地块的面积。第二点我们可以委托中介机构对各分割地块单独评估或根据分割面积分摊总地块的价值量。对于第三点其实可以决定第一第二点，对于分割抵押中分割的详细规定目前我国尚未出细则，在实际操作中难以掌握，主要要考虑宗地的建筑规划设计，以分割不破坏规划为原则。

本人在实际操作中收到以下抵押案例(如下示意图1，具体地号和图号隐去)，图2为该宗地规划建设商品房位置示意图，由于各种原因开发商（抵押人）预设定两个的抵…………

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