浅谈农村房屋流转

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浅谈农村房屋流转

内容摘要：随着社会经济的日渐发展，城市房地产市场的持续火热，不少购房者把目光瞄准了农村房屋，农村房屋买卖也逐渐活跃，农民往往将所建的房屋转让与他人，购买者有农民本集体组织成员，但也随着人口流动的扩大趋势而有许多非本集体组织人员，如外来打工者、城镇非农业户口居民等。农村房屋的流转在缓解了部分中低收入群体住房压力的同时，由于对农村房屋所有权或相关权利转移问题在法律上缺乏相应的明确、具体规定也引发了不少的矛盾纠纷，因此在现实中存在较大争议，比如农村房屋所有权转移的主体有无限制、流转的具体方式、都需要法律进行明确。

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一、农村房屋的概念、特征

从广义上来讲，农村房屋是指农村集体经济组织或者农村集体经济组织成员在集体建设用地上、集体企业用地上及占用耕地违法建设建成的房屋。在本文中，笔者探讨的是狭义的农村房屋，即在集体建设用地上建成的，即“农村宅基地”上建成的房屋，而“农村宅基地”这一概念是在1962年9月27日中共八届十中全会通过的《农村公社工作条例修正草案》中提出的，该草案规定“生产队范围内的土地都归生产队所有。生产队的土地包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”。1963年3月20日中共中央下达的《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》对宅基地作了更详细的规定，进一步明确了农民对宅基地只有使用权而没有所有权，从而确立了宅基地使用权制度。该通知规定“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖”。改革开放后…………

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